| 不動産（宅地建物）を購入する際、あるいは売りに出す際、基礎知識があるのとないのとでは大きな違いがあります。 ここでは、最低限知って欲しい内容を抜粋して掲載いたします。 |
| 宅地建物取引業法 リンクしています |
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| ●その１ 重要事項説明とは |
| ●その２ 不動産広告の正しい見方 |
| ●その３ 物件取引の形態を表す「売主・代理・媒介」とは |
| ●その４ 売り出す際の専属専任媒介、専任媒介、一般媒介とは |
| ●その５ 不動産売買時の仲介手数料に関して |
| ●その６ 不動産にクーリングオフが適用される条件(宅地建物取引業法３７条の２) |
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不動産取引において、物件の内容や、取引の条件などについて、契約をするかどうかを決めるために必要な情報が記載された書面が「重要事項説明書」です。略して「重説」と呼ぶこともあります。「重要事項説明書」は、早めにもらい、説明を受けてから、契約をするのかどうかを十分に検討しましょう。不明なことや疑問に思うことは、遠慮せずに質問して、わからないことはそのままにしないことが大切です。
契約書への記名・押印は、取引物件の内容や取引条件などを十分に、理解・納得してから行うことがとても大事です。 |
 急がない！！ あわてない！！ |
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契約を急ぎすぎると、思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。後々のトラブルを防ぐためには、
契約をする前に疑問は解決し、全て納得した上で契約しましょう。 |
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| 契約までの一般的な流れ！ |
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| 物件の情報収集・物件の選定・物件の見学及び確認 |
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| 媒介業者に依頼する場合は媒介契約を締結します。 |
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| 重要事項の全体像の説明を受けます。 |
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| 「重要事項説明」 |
| ● 重要事項説明の時は、宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者証を見せなければならない |
| ● 重要事項を書いた書面を交付しなければならない |
| ● 重要事項説明書には、取引主任者の記名押印が必要 |
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１ 納得いくまで質問
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重要事項説明書には、物件のこと、その土地の建築上の規制、金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引の最も重要な事がかかれています。
書かれていることは、納得いくまで説明を求めることが必要です。 |
２ 重要事項説明は
事前にもらう |
往々にして重要事項説明は、契約日の当日に行うことがあります。出来れば、重要事項説明書を事前に貰い、今までの説明と食い違いがないかをチェックしましょう。
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| ３ 契約を急がない |
重要事項説明書の受領書に押印をしたからといって、契約をしたことにはなりません先を競うような好条件の不動産ならともかく、納得して契約に臨みましょう。 |
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| 十分な検討を行ってから |
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契約交渉（申込み）
「重要事項説明」の内容を十分に検討した上で行いましょう |
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| 売買契約締結（手付金の授受） |
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| 決済・引渡し・入居 |
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| 登記完了 |
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不動産関係の情報誌や新聞の折り込みをはじめとする、不動産広告をみると、これから不動産を購入しようとする方々に、判断を誤らせるような情報が掲載してあることが多々あります。
実際には、広告の表現は厳しい規則で制限されているのです。
例えば、「駅から徒歩何分」といった表現にも、規則に基づいて明記されているのです。 |
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キャッチコピー |
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例えば、
●「環境良好」などは、個々により見方は違うもので禁止、
●「豪華」「二度とない」「最高」「掘り出しもの」などは、気をひかせるだけの表現で禁止、
●「新築同様」などは、あまりにも抽象的で禁止
また、
●「新築」と表示できるのは、築後1年未満で且つ1度も使用したことがない物件です。
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距離、方角の表示 |
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不動産広告では、距離の表示を、距離80ｍを徒歩1分と計算しています。
（距離に端数がある場合は切り上げて表示）
ただし、この表示には坂道や信号数などが考慮されていません。従って、契約前に実査して歩いて確かめることが大切です。
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広さ、間取 |
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マンションの面積表示は、隣接の部屋の壁の中心線を結んだ面積で表示され、また、登記簿記載の面積は、壁の内のりを結んだ面積で表示されます。従って、同物件でも、広告の面積より登記簿の面積の方が小さく表示されています。 |
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その他 |
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不動産広告には、二重価格表示は原則禁止されている。 |
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ローンの支払い例を広告に入れる際は、ローンの種類、金利、返済期間を明記しなくてはならない。 |
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納戸は居室として部屋数には入れないこと。 |
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「売主」「仲介」「代理」では、支払い額に違いが生じる可能性があり、取引態様を表示すること。 |
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不動産取引には、3つの形態があります
物件取引の形態を表す言葉で「売主・代理・媒介」があります。
この中の言葉の中で、どれを使っているかによって、広告主、つまり不動産屋自身が所有している不動産なのか、別に持ち主がいるのがわかります。
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| 「売主」 |
不動産業者自身が、土地や建物を準備し、自らが販売する形態です。
新築のマンション、新築一戸建の住宅、宅地分譲販売等が該当します。
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| 「代理」 |
売主の依頼により、代理人として不動産を販売する形態です。
販売するノウハウを持っていない不動産業者は、ノウハウを持っている別の不動産業者に依頼することができます。不動産を自動車に例えるなら、売主は製造メーカー、販売代理店はディーラーとなります。
新築マンション、一戸建て住宅の、グループ会社が「代理」になることが多くあります。
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| 「媒介」 |
個人あるいは法人から依頼され、中古マンションや中古の一戸建住宅などの不動産を売却する場合です。
依頼者（売主・貸主）が宅地建物取引業者(不動産業者)に、宅地や建物の売買、交換または賃借の仲立ちを依頼することです。この媒介を依頼する場合は、媒介契約を結ぶ必要があります。
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不動産を売る際、「一般媒介」にするか「専任媒介」にするか「専属専任媒介」にするか、見定めが重要です。 |
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「専属専任でないと力を入れてくれない」とか、「専属専任は広告を何度も出してくれる」などと言って、専属専任媒介契約をすることが、不動産業者側にとっては重要なことのようです。
お客さんのためには、早く結果を出すためには１社に頼む方法も悪くはないと思います。しかし、単に専属専任媒介契約を結びたいために、実際以上に不動産を高額査定する業者がいますので注意が必要です。
高値で売りたいという、売り主心理を喜ばせるよりも、実際の価格を見定めることが大切です。 |
一般媒介の良い点は
「売買を急いでいない。多少の時間が掛かってもいいから、希望価格で売りたい。」と考えている方には、一般媒介も正しい選択と思います。複数の依頼先(不動産業者)を競争させて、理想値で買っていただけたら最高な訳です。
専属専任のように、１カ所に任せているだけでは不安な方は、こちらの方法が良いでしょう。ただ。たいして魅力のない物件に、時間をかけるのは無駄と言う考えもあります。いずれにしても見定めが重要です。 |
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| 大切なので、もっと丁寧にご説明しまょう。 |
| 媒介契約とは |
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不動産会社に売却を依頼する場合、お客様と不動産会社は契約を結ぶことになります。
これを専門用語で“媒介契約”と言います。この契約により、不動産会社はお客様から正式に依頼を受けしたことになります。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の３通りがあり、それぞれ次のような特徴がありますので、どの契約が、その不動産の売却に適当かは、見定めが大切となります。 |
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| 専属専任媒介 |
| 不動産会社から見た場合 |
| １ 媒介契約後5日以内に、指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録する義務がある。 |
| ２ お客様に、1週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告する義務がある。 |
| お客様から見た場合 |
| １ 依頼できるのは、その1社のみです。 |
| ２ 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。 |
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| 専任媒介 |
| 不動産会社から見た場合 |
| １ 媒介契約後 7日以内に指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録する義務がある。 |
| ２ お客様に対して、2週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告する義務がある。 |
| お客様から見た場合 |
| １ 依頼できるのは1社のみです。 |
| ２ 必ず依頼した会社を通して、契約を締結する必要がある。但し自身で買主を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能 |
| 一般媒介 |
| 不動産会社から見た場合 |
| １ 法律上、特に定められた義務はありません。通常は、指定流通機構「レインズ」へお客様の物件情報の登録を行います。 |
| お客様から見た立場 |
| １ 複数会社に依頼することができます。つまり競わせることが可能になります。 |
２ 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。ただし、ご自身で買主様を見つけた場合は、直接契約を行う
ことも可能です。また、依頼した会社を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型を選択することができます。 |
| いずれにしても見定めが重要です。 |
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| 不動産を売却時に準備するものは？ |
| 売却するご相談は、所有する不動産の詳細が分かるものがありますとスムーズに進みます。 |
| ●権利証（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です） |
| ●土地の測量図面や建物の図面など |
| ●その不動産が、分譲若しくは売り出されたときのパンフレットなどがありますと便利です。 |
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| 不動産は、売りが先か、買いが先か |
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住まいを買い換えるときは、売りと買いのタイミングが問題になります。
手堅く話を進めるなら、自宅を先に売却させた方が安心と思います。それは、売却資金を、即、購入資金にあてられるからです。それに、予算内で売却できなければ、買い換えを中止することも可能となります。
ただし、売却してから引き渡し日までに、購入する住まいを取得しないと、別に仮住まいを準備する必要が出てきます。当然、不動産会社は、「売り先行が安全です」とアドバイスしています。 |
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「レインズ」とは |
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「指定流通機構」、「レインズ」について
不動産購入を検討される方に、最新の物件情報を数多く見ていただく制度です。不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム「レインズ」で、〜Real
Estate Information Network Systemの頭文字をとったものです。
レインズは、「宅地建物取引業法」に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である公益法人によって運営され、全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれています。 |
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| 不動産を売ったり買ったりした時に支払う手数料は、３パーセントと言われていますが、 |
| しかし、実際に支払う手数料は３パーセントと６万円です。 |
| なお、不動産業者は、この仲介手数料の中から、その不動産の売却時の広告費、交通費などの諸費用が含まれいていることを知って欲しいと思います。 |
国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項より 、正規計算式は下記のようになります。
| 200万円以下の部分 |
５パーセント |
| 200万を超え400万円以下の部分 |
４パーセント |
| 400万円を超える部分 |
３パーセント |
| 上記金額を合計した金員が仲介手数料の上限 |
たとえば、不動産の売買金額が1800万円の場合
| 200万円以下の部分 |
200万円×５パーセント＝10万円 |
| 200万を超え400万円以下の部分 |
200万円×４パーセント＝8万円 |
| 400万円を超える部分 |
1400万円×３パーセント＝42万円 |
| 合 計 |
60万円 |
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その６ 不動産契約時のクーリング・オフ |
| 宅地建物取引業法リンクしています |
(宅地建物取引業法３７条の２) |
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| ★宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買であること。 |
| ★業者の事務所以外の場所で売買契約であること。 |
| ★宅地、建物の引渡し前で、代金の支払いが完了していないこと。 |
| ★業者がクーリング・オフの出来ることと、その方法を告げた場合は、その日から８日間経過していないこと。 |
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●次の場所で契約がされていないこと。（※下記の場所での契約はクーリングオフできません）
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１ 業者の事務所
２ 継続的に業務を行うことができる事務所以外の施設
３ 現地案内所、モデルルーム、仮設テントなどは認められない。
４ 一団地等の分譲で、代理・媒介を行う業者の事務所およびこれに準ずる場所
５ 買主(お客様)の要望で、業者が訪問した自宅や勤務先 |
クーリングオフが適用される例としては、喫茶店やレストランでの契約、訪問販売のような形でお客様の自宅や勤務先で契約する場合が考えられます。
また、宅地建物の引き渡し前あるいは代金全額の支払いを完了していないこと。宅地建物の引き渡しを受け、なおかつ代金の全額を支払った場合はクーリングオフはできません。そして、業者が書面で買主に告げた日を含めて８日以内であることです。業者からクーリングオフについて書面で告げられてから８日以内であればクーリングオフできます。
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